元宇宙系列（一）：投資元宇宙地產 合規風險不可忘_元宇宙

前言

近日，兩大元宇宙平臺巨頭之一的Thesandbox宣布與匯豐銀行建立新的合作伙伴關系，匯豐銀行成為首家進入Thesandbox的全球金融服務提供商，同時將購買Thesandbox元宇宙中的虛擬土地，標志著元宇宙平臺試圖介入金融服務并與傳統金融機構接軌。自2021年下半年以來，元宇宙開始進入大眾視野，大量玩家和投資者涌入元宇宙大搞“圈地運動”，引發一波虛擬地產的搶購和炒作熱潮。專注于元宇宙經濟的房地產公司“元宇宙集團”在“Decentraland”中購買價格240萬美元的虛擬地產成交，國際知名的會計公司普華永道也進軍元宇宙炒房，知名歌手林俊杰花費75萬美元在Decentraland購買土地。在追捧的背后，我們不禁產生這樣的疑惑：

元宇宙中“土地”的價值何來？為什么能炒到如此高“天價”？其背后的支撐是什么？下面我們追蹤元宇宙的法律屬性，分析元宇宙中的土地與平臺、投資者的關系和炒作的法律風險，探索元宇宙投資合規應注意的問題。

一、元宇宙土地的法律屬性與經濟效應

元宇宙是網絡虛擬世界時間與空間的疊加組合。與傳統互聯網不同的是，元宇宙提供了多元化交互的豐富場景，用戶在元宇宙中購買土地、建造房屋、買賣商品，通過通證代幣實現與實體經濟的連接。元宇宙中的土地則是構成元宇宙地面空間的基本要素，以“Decentraland”為例，其標準地塊面積16m*16m，高度為20m。每塊土地都是一個代表獨特的數字資產的非同質化代幣，這些數字資產并不是對實物的映射，而是獨立于現實世界的虛擬資產，為用戶提供可個性化自由定義的虛擬時空。虛擬地產可以在OpenSea?和Rarible?等市場上以一級和二級銷售的方式買賣。NFT形式的虛擬地產記錄在去中心化的區塊鏈上，其取得、轉讓以及登記和公示等程序均在區塊鏈上完成，不像傳統的契約轉讓那么繁瑣。

北京市元宇宙產業創新中心籌建工作正式啟動:金色財經報道，今日上午的全球數字經濟大會互聯網3.0高峰論壇期間，北京市元宇宙產業創新中心籌建工作正式啟動。據了解，北京市元宇宙產業創新中心聚焦技術、應用、場景、數據、標準專利、治理等六大任務，組織渲染引擎、數字人、數字空間、XR設備、AIGC等相關企業，打造開放開源的編輯工具。北京市元宇宙產業創新中心與產業鏈上下游企業廣泛合作，首批已匯聚國內40余家企事業單位。下一步，北京市元宇宙產業創新中心將盡快完成企業法人注冊。[2023/7/6 22:21:03]

虛擬地產具有什么法律屬性？從相對穩定又需要保持動態進化的刑法角度上看，張明楷教授提出作為犯罪對象和法益客體的財物需要滿足三個標準：管理可能性、轉移可能性和價值性。管理可能性即財產必須能夠為主體所控制，就虛擬地產而言表現為通過賬戶錢包、私鑰、NFT以及管理的事實行使占有的權利。轉移可能性即虛擬地產可以具備轉移的能力和流動性，可以在一級和二級市場交易。價值性即能夠帶來經濟方面的利益，是凝結在商品中無差別的人類勞動，表現為基于分布式賬本和密碼學等技術產生的共識和認同。可具化表現為經濟上的價格、對人的意義、重要性等不同含義。正如司曉教授所說，區塊鏈原生數字資產的價值是由區塊鏈系統賦予的，也取決于參與者的社會契約，但其價值隨著經濟環境的變化而變化。從民法來看，虛擬地產存在于人身之外，具有被控制支配性和能夠滿足人類生產生活需要的特性，雖然是無體物，但可以突破傳統對物形態的要求，將更多具有經濟利益和經濟價值無體物納入物權范疇。因而我們認為虛擬地產具有物權的屬性，持有者享有占有、使用、收益和處分的權利。

西甲比利亞雷亞爾與Color Star續約擬加速拓展元宇宙市場:金色財經報道，“黃色潛水艇”西甲比利亞雷亞爾足球隊宣布與納斯達克上市公司Color Star續約擬加速拓展元宇宙市場，Color Star將利用其元宇宙平臺Color World Metaverse進一步提升比利亞雷亞爾足球隊的全球知名度。（雅虎財經）[2022/10/25 16:37:32]

虛擬地產的物權已成為早期投資者的數字身份象征，同時其提供了創新的商業模式。通過改變傳統線下選址、開設門店、鋪貨和宣傳等方式，以較高的透明度和更高的效率改進渠道、產品和服務。通過在虛擬地產上開設虛擬零售體驗店，商家可做到24小時的全球銷售。虛擬地產圍繞某個或數個品牌形成集聚效應，形成商圈，進而產生功能分化，實現實體生活與數字生活的融合。這或許是未來虛擬城市的雛形。

二、元宇宙平臺、開發團隊與投資者的關系

元宇宙平臺是創建元宇宙虛擬空間的主體，背后大多是主體公司形態。土地、房屋等虛擬地產雖然在以太坊等公鏈上開發出來，但具體數據可能存儲在元宇宙平臺的服務器中，由平臺負責維護這些鏈上數據。雖然土地的所有權屬于購買者，但是從技術層面上看，土地上建造的房屋、購買材料等商品交易活動目前都需要平臺提供的服務進行支持，如果平臺停止運營或停止提供服務，土地的價值將一落千丈，土地與平臺的關系密不可分。從這種關系上看，在目前各元宇宙虛擬世界尚未打通的情況下，元宇宙平臺更像是虛擬地產的輔助管理人，類似于物業管理的角色，與虛擬地產持有人之間構成隱性的消費服務合同。對此不乏質疑之聲，例如有人認為“購買虛擬土地只是在虛擬空間里面獲得一個許可而已，實際上是在購買平臺提供的服務，一旦平臺營運出現問題，投入的錢就是打了水漂。”

香港理工大學開設區塊鏈技術理學碩士和元宇宙科技理學碩士學位:10月10日消息，香港理工大學官網顯示，香港理工大學開設區塊鏈技術理學碩士和元宇宙科技理學碩士學位。兩個學位的入學時間均為 2023 年 9 月。

區塊鏈技術理學碩士課程是香港首個區塊鏈技術理學碩士（MScBT）。它強調支持金融科技基礎設施和應用的基礎和最新技術，特別是全棧區塊鏈。其提供了一系列關于基于區塊鏈的金融應用程序的設計、開發和安全性的主題，符合區塊鏈技術的最新發展。

元宇宙技術理學碩士（MSc MT）課程將幫助學生了解元宇宙研究和元宇宙產業的本質，特別是它的跨學科性質。深入了解最新的元宇宙技術，包括 VR/AR、游戲開發、機器學習、去中心化基礎設施、加密屬性、計算機視覺和 AIoT（人工智能物聯網）。利用這些技術構建元宇宙應用程序，提供沉浸式體驗，彌合現實世界和虛擬世界之間的差距，并理解元宇宙的安全性、社會性和倫理性方面，能夠創造性地重塑或重新定義元宇宙。[2022/10/10 12:52:05]

開發團隊是負責元宇宙底層技術、智能合約、經濟模型和虛擬角色等研發設計的人員和團隊。在元宇宙早期發展階段，開發團隊處于十分重要的地位，在代碼和智能合約的調整、社區的培育等方面發揮關鍵作用。開發團隊通常在國庫中持有該元宇宙的大量土地，以鼓勵開發和緩慢出售新土地等方式來支撐土地資產的價值。這種模式下，開發團隊同時充當“幕后玩家”的角色，其不當行為可能對普通玩家的利益造成侵害。因此對開發者予以約束是必要的，如將開發者納入治理組織參與投票，對國庫進行財務審計和信息披露等監督。

電競元宇宙項目EsportsOne二級市場已上線:2月3日消息，專注于電競的元宇宙項目EsportsOne發推稱，二級市場已在OpenSea上線，目前該項目正在Polygon上構建。[2022/2/3 9:29:28]

如何選擇虛擬地產投資？虛擬地產保值和增值離不開以下幾方面要素：

稀缺性

元宇宙中的土地數量是有限的，例如“Decentraland”元宇宙中只有九萬塊土地，并且平臺承諾在短期內不會隨意增加土地數量，“經濟稀缺性”的存在有助于土地的保值。

內容的價值性

平臺的品牌效應和內容場景，例如獨特的游戲玩法、優質和富有前景的合作伙伴關系，培育了不同的社群和玩家群體。The?Sandbox和Decentraland兩個平臺在模式設計、合作方生態、基礎設施建設和管理服務上更加深入，獲得較多用戶對其內容價值的認可，用戶粘性高。這就是為什么TheSandbox?中的地塊數量僅占所有元宇宙中土地的?62%，但?2021年全年TheSandbox土地銷量至少占總銷量的73.5%的原因；

愛奇藝“奇遇元宇宙”商標被駁回:1月17日消息，天眼查顯示，近日，愛奇藝關聯公司北京夢想綻放科技有限公司申請注冊的多個“奇遇元宇宙”商標狀態變更為“駁回復審”，國際分類包括教育娛樂、健身器材、廣告銷售等，商標申請于2021年9月。[2022/1/17 8:54:21]

共識

元宇宙Decentraland和The?Sandbox通過發行治理代幣MANA和SAND共同維護社區的治理，由用戶投票進行決策管理。未來隨著元宇宙的規模越來越大、場景逐漸完善，良好的社區治理共識在推動代幣價格上漲的同時，也能促進地產的保值和增值。

三、虛擬地產炒作的法律風險與合規路徑

虛擬地產原本旨在為用戶提供自定義的工作生活體驗。就其作為商品的價值而言，虛擬地產目前的價格與價值偏離較大，投機和炒作盛行，尤其通過二級市場抬高價格“擊鼓傳花”，尋找投資者接盤。虛擬地產過度炒作和“金融化”的趨勢將滋生不少法律風險。

金融監管風險

元宇宙發行的治理代幣、NFT可能涉及ICO融資活動，很可能被認為美國法上的證券進而受到美國證券交易委員會的監管。元宇宙平臺發行的治理代幣若符合金錢投資、共同事業、收益預期和第三人的努力四方面要件，則構成豪威測試中“投資合同”的標準，可視為證券。同時部分NFT代幣如可分割的虛擬地產NFT由于具有同質化的屬性，也具備成為證券的可能。

刑事風險

區塊鏈金融領域的洗錢方式和手段從中心化交易所、去中心化金融逐漸蔓延到NFT和元宇宙領域，洗錢犯罪的手段更加隱蔽和復雜化。行為人利用贓款買入土地后又轉換為虛擬幣或其他類型NFT，可以有效規避目前主流反洗錢法律框架和執法手段。此外，制作科學家搶跑的軟件工具進行虛擬地產NFT的搶購也可能涉及非法經營罪、提供侵入計算機信息系統工具罪等刑事風險。

民事風險

一旦元宇宙平臺經營不善或出現新的“顛覆者”，虛擬地產將不再具有充分的稀缺性，地產的貶值將給投資者帶來財產損失。虛擬地產持有者是否可向元宇宙平臺主張損失？另外，虛擬地產上房屋的建造、出租和交易流轉等行為，也需要法律規則的完善以填補空白。元宇宙平臺若由于經營管理不善泄露用戶的數據信息，違反知情同意和最小必要等原則收集使用玩家信息，則涉及數據安全和個人隱私信息侵權等民事風險，嚴重者將招致行政和刑事處罰。

對此，元宇宙虛擬地產需要引入多元化的合規治理。首先、實體經濟中“房住不炒”、去金融化、“去杠桿”的基本原則在虛擬地產中同樣適用，虛擬地產應更注重用戶體驗，豐富相關基礎設施和關聯合作方品牌生態；其次、做好用戶識別與反洗錢審查，包括對用戶錢包賬戶、地產NFT的資金和加密貨幣旅行過程進行合規審查，將元宇宙平臺視為虛擬資產服務提供商納入反洗錢監管框架；再者、加強虛擬空間去中心化的合規技術探索。通過將法律和審計等第三方服務模塊化、合約化上鏈，打造元宇宙的去中心化合規體系。如AstraProtocol通過打造去中心化法律網絡?(DLN)，元宇宙用戶經過認證即可獲得不可轉讓的?NFT，可參與需要許可的元宇宙活動，包括買賣虛擬地產等。

作者：劉磊律師，法學碩士，北京盈科律師事務所“數字經濟與金融科技法律服務團隊”負責人。獲盈科總部“十佳未來之星”；盈科“新十年·十青年”代表等榮譽稱號。

作者：張夏明，中央財經大學金融法學博士生，北京盈科律師事務所劉磊律師團隊研究員。曾供職于頭部互聯網科技機構研究院。長期聚焦金融科技、區塊鏈金融和數字貨幣等領域，出版《數字金融》一書，并參與撰寫多份行業相關書籍和研究報告。

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