2023年廣州樓市半年報出爐！中心區域成交穩中向好_TOD

來源：鳳凰網房產廣州站

2023年上半年，廣州商品房新增供應374萬㎡，是自2018年來首次低于400萬㎡水平，新房成交448萬㎡，連續18個月平均月度網簽水平維持在70萬㎡左右，堪稱15年來最長的“筑底”期。其中，2023年5-6月周均成交同比下降20％，超跌明顯。

2022年1月-2023年6月在經濟趨勢和房企債務危機下歷經18個月網簽70萬㎡的筑底期

供求、二手、購買力三向承壓

具體來看，2023年上半年的新房市場呈現三大特征，一是市場供求量都處于“階段性超跌”的筑底期；二是受二手市場影響加劇；三則是購買力聚集“優勢地段”，僅中心城區市場仍有增長。

如果說，2023年1-3月是疫后需求的一定釋放，那與之相較，4月份買家的態度則多了幾分猶豫，市場負面情緒下，不少買家落入觀望狀態。

香港金發局發布2022/23年報：香港正將自己定位為開發虛擬資產及科技互補全球領導者:金色財經報道，香港金融發展局（金發局）發布2022/23年報，其中指出在全球Web 3.0發展中，香港具有發揮領導作用的有利條件，包括它是一個國際金融中心、擁有豐富本地專業和適合國際投資者的監管框架。Web 3.0為年輕專業人士提供了一系列新的就業機會，香港政府為銀行和其他中介機構提供了機會，使其能夠與持牌交易所合作以提供虛擬資產交易服務，代幣化將在香港發揮重要作用，將債券、股票甚至房地產等傳統資產帶入新的數字范式。香港正在將自己定位為開發虛擬資產及科技互補（如區塊鏈及Web 3.0）的全球領導者。[2023/7/28 16:04:34]

2023年4月后，人民幣兌美元匯率貶值和房企債務風險持續顯露兩大因素下，國內宏觀經濟呈現復蘇放緩趨勢，直接動搖了買家入市信心，打斷了疫后市場修復進程，甚至交易水平低于去年同期水平。

現貨黃金站上2000美元/盎司，為2022年3月來首次:金色財經報道，行情顯示，現貨黃金站上2000美元/盎司，為2022年3月來首次，較日低走高超30美元。[2023/3/20 13:14:41]

如圖，2023年1-3月在疫情和春節后，購買需求釋放顯著

2023年第二季度，廣州全市推新去化率僅為21％，遠低于2021年的年均去化率45％和2022年的年均去化率34％。一方面，房企在未獲得經濟明晰利好風向之前，營銷措施和土儲情況都偏向謹慎保守，慎重控制成本空間；另一方面，需求端上剛需買家同樣對經濟市場抱有明顯擔憂。兩相結合，市場供求雙方膠著狀態恐難突破。

二手市場方面，出于“賣一買一”的置換需求，二手賣家放盤量高達20萬套，同增15-20％，但實際成交卻同比下降了15％，二手買家“從看樓到成交”的時長也由以往的2個月增長至3-4個月。供旺需弱的情況下，二手市場的議價空間由原來的中心區3％擴至5-8％，郊區5-8％擴至10％以上。

ETH本周創下2022年最大單日交易平臺流出量紀錄:金色財經報道，以太坊市場本周出現了2022年最大單日交易平臺流出量。數據顯示，有超過18萬枚ETH在單日內從主流交易平臺流出，如果以2,750美元平均價格計算，規模接近5億美元。[2022/3/20 14:07:12]

與此同時，二手房放盤的增量也倒逼回一手房開始實施更加積極的營銷措施。

其中，珠實、萬科和中海均給出了不同程度的一口價、特價單位，除中海觀云府外，珠江花城、天河壹品、珠江花嶼花城、萬匯天地·臻園、萬科·黃埔新城、萬科·都會四季、中海·觀澔府以及中海江泰里均開放了渠道和全民營銷政策。此外，天河壹品和萬科·黃埔新城為助力改善客群“賣一買一”，還提供了舊房評估、專業咨詢等特別服務。

當然，受二手市場影響最大的還是外圍郊區。在中心區，一二手房無論是樓齡、產品戶型還是配套服務差異尚且較大，而郊區次新房和一手房則相近無幾。從上半年廣州各版塊的價格變動來看，下跌主要發生在增城和花都兩大區域。尤其是增城的永寧和荔城、花都的迎賓大道共三大板塊，持續跌勢貫穿2023半年周期。

聲音 | Blockchain Capital合伙人：2020年加密正常化將成為一種趨勢:Blockchain Capital合伙人Spencer Bogart近期參加小組討論時表示，到2020年，世界將會看到很多“加密正常化”。回想幾年前，所有與加密貨幣和區塊鏈相關的東西都是陌生的，而后開始逐漸進入主流：“我喜歡看到這種正常化現象。把它（加密）從一種免費的科學項目變成一種更被廣泛接受的東西。這是我在2020年看到的趨勢。”（AMBCrypto）[2020/2/17]

總的來說，近階段的廣州新房市場將從過往的“中心升、近郊穩、遠郊跌”聚合至僅中心區域優勢地段穩中向好的“兩級分化”結構。

區域優質資產“韌性”十足

從廣州市分區域來看，中心區“堅挺有彈性”的上半年大部分項目價格走穩。其中，一季度白云和荔灣部分偏冷的項目啟動了“特價讓利出貨”，優惠幅度集中3-5％，促銷成效顯著直接影響到相關項目二季度的優惠解除。

與此同時，有如荔灣白鵝潭悅府、琶洲南TOD、琶洲樾等多個優質景觀資源項目在推售中受到市場熱捧，1000萬以上的成交占比首次突破4成，500-800萬供貨緊缺。

此外，在中心區“天花板”天河，保利天瑞等多個千萬級全新盤入市后成交良好，區域供求同比均漲超6成，熱點板塊較以往增多，2000萬以上豪宅有4個上榜成交前10，800萬以下供求矛盾反而更為突出。

值得注意的是，保利天瑞首開價僅“7字頭”，去化7成不可謂不快。加上2023年春節過后，城投珠江天河壹品、珠江花城及保利天匯等傳統熱銷項目供貨量放緩，區域新貨剩下的多為800萬以上產品，因而區域整體來看，新貨去化還是下降了46％。

而廣州近郊黃埔、番禺兩區則面臨供需兩弱的問題。黃埔受標桿“熱盤”缺貨和科學城東受二手市場擠壓影響，整體供求同比下跌1成左右。具體來看，缺貨的“熱盤”為萬科城市之光和富頤華庭。而受而受擠壓的科學城東、科學城、黃陂等板塊成交下滑則拖動了市場的整體情況，相關項目在成交前10榜排名中滑落數位，而黃埔新城等低總價、大體量項目則成交攀升。

番禺方面，區域整體供應同比略減1成，成交受越秀和樾府等熱盤二季度缺貨及項目促銷力度不足影響。市場供求熱點集中萬博漢溪長隆、廣州新城、廣州南站3個板塊。“品牌大盤+交通/生活配套較優”的項目成交穩定，如耀勝新世界、星瀚、瑞麓府、星寰、悅公館、亞運城等。

最后來看看遠郊，總價低、配套優的項目依然有一定市場。從近兩年遠郊半年度成交數據來看，增城、南沙、花都三大區域低總價項目穩中有進。其中，增城150萬以下成交占比為37％，南沙150-300萬成交占比49％，花都150-200萬成交占比為23％。

價格表現方面，近兩年遠郊項目價格環比在2022年6月已達高峰，增長率高達37％，其后一路下降20％、9％至2023年6月的10％。2023年后，遠郊庫存開始高位回落，受益于競爭壓力趨緩，項目降價壓力得以緩減，降價出貨的項目顯著減少。

“階段性超跌”有宏觀經濟下行的影響，也有實體產業利潤再度壓縮的因素，但未來的市場趨勢依然有回升的可能。

一來，政策面上繼續維護市場的決心依然較大；二來，從市場自身發展來看，中心城區優質物業的資產較為穩健，而近郊和遠郊在一段庫存承壓期后已出現回暖跡象，2023年6月相關區域商品住宅庫存面積為579萬㎡，較去年底下降11%，近20個月來首次低于600萬㎡。

物極必反，筑底回升。經過南沙、花都、從化等地的進一步調價，積極去化后，廣州下半年度新房市場有望回到一定成交水平。

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