樓市的風險：資金與負債的過度集中，導致房產成為貨幣的最大載體_USD

百家號作者：81大白話

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任何東西的體量大到一定程度后，要么是機會，要么是災難。

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按照市值計算，中國房地產已經是世界第一大的資產類別了，總市值達到65萬億美元左右，超過美股和美債。未來如果崩了，巨大的影響不可能僅僅局限于經濟領域。

近幾十年中，日本的樓市曾經崩過，美國的樓市曾經崩過，香港的樓市曾經崩過，但中國的樓市雖然幾乎每個時期都會有人認為已經到了崩潰的邊緣，可它就是不崩，不但不崩，反而還一直出在上漲的趨勢當中。它的表現讓很多人大跌眼鏡的同時，也讓更多的人一次又一次地錯過了上車的機會。

0xScope：0x5630開頭BNB清算地址收到3000萬枚USDT:6月12日消息，據 0xScope Protocol 監測，0x5630 開頭地址已收到從幣安轉出的 3000 萬枚 USDT，該地址將在 BNB 跌破 220 美元時對 BNB Bridge 攻擊者在 Venus 上頭寸進行清算。目前該地址持有約 3000 萬枚 USDT 和 3000 萬枚 BUSD。[2023/6/12 21:31:33]

這就是中國樓市的魔幻之處，如果按照它目前的市值來看，說沒有泡沫，絕對不可能。它的神奇就在于，明明所有人都認為中國樓市有巨大的泡沫，存在巨大的風險，但它依然可以堅挺地漲下去。而其他地方樓市泡沫所給到我們的經驗，對于中國的樓市好像也完全不適用。

曾經美國的次貸危機不是偶然的一次突發事件，而是之前長達6年的居民高強度加杠桿買房，吹起來巨大的房地產泡沫。但是，現在美國房地產的市值也只有中國的一半。而且中國購房者加杠桿買房子強度也不低，但我們依然看不到中國是有任何風險爆發的跡象。

Blockworks宣布推出加密貨幣治理平臺GovHub:金色財經報道，Blockworks宣布推出加密貨幣治理平臺GovHub。GovHub能夠跟蹤和分析整個行業的協議提案。[2023/5/5 14:43:26]

也許我們目前正處在一個風險累積的過程之中。這也很可能是我們的樓市與其他地方樓市的不同之處。

中國老百姓對于房產投資意愿的強烈程度，使得居民的財富大量向房地產集中，不僅如此，居民端的負債率也大都來自于房產的購買。

居民的儲蓄成為了購房的首付，而銀行的房貸則成為了居民購房的杠桿。這兩方面的因素使得大量的資金集中流入到樓市。資金的大量堆積，其實就是樓市風險的本質！

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其實樓市反映出的是居民對于財富的一種焦慮。而這種焦慮在近幾年中越發的嚴重。

一方面老百姓通過收入的增長累積財富的難度越來越大，而另一方面又不得不面對各項生活成本的上漲。這其中在教育、養老等領域表現得尤為突出。

投資房產可能是目前老百姓唯一可以實現財富增長的途徑，因為這其中的底層邏輯是，購買房產可能是老百姓唯一一個可以動用杠桿的方式。對于在購房中運用杠桿的認可，其中一個很重要的原因就是，房價不斷的上漲，這也使得投資房產的可靠性是非常高的。

數據：BUSD目前約占Binance上所有交易對的35%:金色財經報道，The Block特約編輯Frank Chaparro發推表示，BUSD目前約占Binance上所有交易對的35%。[2022/10/27 11:48:29]

不論是任何一個投資品，只要價格不斷的上漲，都會吸引巨大的資金。房價在不斷上漲，使得樓市成為不斷釋放出來的貨幣一個很重要的去處。從另外一個角度來看，樓市擁有吸收巨量貨幣的屬性，是不是也在增加不斷釋放流動性的信心呢？

從絕對數量上講，房子絕對是過剩的，但由于升值所帶來的財富的增長，足可以讓所有人都視而不見。

2020年，商品房的總銷售額超過17萬億人民幣，創出了的歷史新高。這背后是為了應對疫情而釋放出大量的貨幣，這些本應該流向實體經濟的貨幣，很明顯大部分都被拿去買房子了。

對于2020年樓市的真實情況，我們看看幾組數據，也許會更加直觀：

1、根據國家統計局的數據顯示，2020年，商品房銷售面積為176086萬平方米。如果按70%為住宅且戶均100平方米進行粗略計算，全年成交住房1237萬套。

2、根據民政部公布的數據顯示，2020年、全國登記結婚人數813.1萬對，同比下降12.2%。

我們都知道結婚是購房的第一大剛性需求，這800多萬對的新婚夫婦中就算一半人已經提前準備好房子，那么也有近2/3的成交房產可能與剛需沒啥關系，那么這2/3近八百多萬套的成交房產都是誰買的呢？估計大部分都是投資吧。

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不得不承認，目前房地產的銷售中，實際的剛需其實是非常有限的，絕大部分都是以投資為主，如果把這些投資需求剔除后，房地產的銷售量絕對會被砍掉一大半。

而砍掉這一大半銷售量后，不只只是銷售額減半那么簡單，更重要的是房價上漲的動力就會不足，基礎就會消失，這對于樓市的打擊才是最致命的。這就相當于樓市投資的共識被遏制住了，也就不可能有大量的資金流入到樓市了。

很多人都一個預期，那就是為了金融安全，政府也不希望樓市崩盤，但有一點可能所有人都忽視了，那就是如果樓市真的崩盤，政府可能也沒有什么辦法。

從這個角度分析，中國樓市之所以到現在還沒有釋放出真正意義上的風險，很可能就是因為政府對樓市不斷調控所導致的。

當樓市過熱的時候，調控政策的打壓可以給樓市降溫，短期內把風險控制住，通過一定程度的調整，讓過熱的溫度釋放出來，同時通過對流動性的控制，使得在調控之下，最大限度的降低樓市崩盤的風險。

但所有的事情一定是存在一個極限的，目前來說，很多城市在房價大幅上漲之后已經出現了"買不起，賣不出"的現象，而這種情況可能不會是短期影響樓市的因素，因為這背后是這些城市正在面臨著需求的枯竭。

我們也看到了，2020年雖然房地產銷售額創出了新高，但樓市并沒有迎來普漲格局，嚴重的分化成為了樓市的主基調，這或許也預示著樓市對于資金的承載力很可能已經無限接近極限了。

或許，這也會導致貨幣政策的轉向，因為目前的樓市就是債務驅動模式，當債務的擴張達到極限后，債務驅動的模式可能就會走到頭了，因為這一切就是建立在房價不斷上漲的基礎上的。

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