中國房地產邁向新時代？_GDP

1987年12月1日，深圳敲下了新中國土地拍賣的“第一槌”。1988年4月12日，七屆全國人大第一次會議通過修憲草案，將原憲法中禁止土地“出租”兩字刪去，明確規定“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”，中國房地產市場化改革正式拉開帷幕。但是，此時的房地產市場還不具備“做強做大”的條件，主要存在購房需求人群范圍狹窄和地方政府推力不足等問題。1994年的“分稅制改革”在相當程度上奠定了中國房地產發展的動能基礎，2001年加入WTO為中國房地產發展提供了重要的金融條件和經濟基礎，開啟了中國房地產市場快速發展的“黃金時期”。然而，隨著2008年金融危機到來，特別是2012年之后，中國的“出口導向”模式日益式微，政府對房地產的態度也從先前的“鼓勵”和“調控”逐漸轉變為“嚴控”和“限制”，“房住不炒”和“租售并舉”已經成為當前樓市的主基調。那么，中國房地產是否正在邁向“新時代”？我們應當如何理解這種歷史性轉變？為什么說“租賃房”和“房產稅”勢在必行？

房地產是政府精心培育的“花朵”

中國的房地產市場基本發軔于2001年之后，1987-2001年間雖有零星的商品房供給，但受制于購房需求人群范圍狹窄和地方政府推力不足等原因，中國商品房市場一直處于初始階段。1994年“分稅制改革”大幅降低了地方政府的財政收入比例，但國內市場經濟地位的確立和地方官員新考核機制的建立讓廣大地方政府開始加入一場轟轟烈烈的“GDP錦標賽”，“財權”與“事權”的錯位極大地刺激了地方政府通過土地出讓獲取經濟建設資金的述求；1997-1998年的國企改革從根本上打破了計劃經濟的“鐵飯碗”，實現了國有企業與企業員工在“人身關系”和“體制”上的脫離，造就了大量的潛在購房群體；隨后出臺的一系列房地產政策進一步強化和擴大了購房群體范圍：1998年7月，《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》出臺，決定自當年起停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制；2001年8月后，政府部門不再審批合作建房等。這些政策都為2001年后的房地產大發展奠定了制度基礎、激勵基礎和供需基礎。

跨鏈協議Anyswap完成6000萬美元融資，紅杉中國參投:12月21日消息，跨鏈協議Multichain (原Anyswap)獲得來自Binance Labs 6000萬美元融資，其他參投方包括紅杉中國、IDG資本、三箭資本、DeFiance資本、Circle Ventures、Tron Foundation、Hypersphere Ventures、Primitive Ventures、Magic Ventures和HashKey。

本輪融資將用于支持 Multichain 生態系統及其內部團隊，包括研發、審計和服務等。Binance Labs表示，除融資支持外，Multichain 還與幣安智能鏈 (BSC) 建立了合作伙伴關系。[2021/12/21 7:52:55]

雖然各種改革推陳出新，但為什么2001年之前的中國樓市一直發展比較緩慢呢？除了廣大居民對住房的觀念從先前固有的“計劃分房”轉向當前市場化的“貨幣購房”需要一定的適應期之外，還有一個至關重要的原因是普通居民基本沒有購房能力，計劃經濟時代的“低薪”和國企改革帶來的“下崗”讓一般家庭難以承受高額的購房支出。然而，這種局面在2001年被打破，2001年11月中國加入了WTO，從此開啟了國民經濟高速發展的10年，外貿經濟突飛猛進造就了一大批市場化導向的外貿企業和民營企業，也極大地加快了中國的城市化進程，大量農村人口開始向沿海地區轉移，廣東、福建、浙江等許多“小漁村”變戲法似的在一夜之間成長為國際化大城市，一部分“先富起來”且早已脫離了“國企體制”的老板和員工成為商品房的巨大需求力量。因此，分稅制改革帶來的地方政府財權與事權的錯位極大地刺激了地方政府“做強做大”房地產的述求，國企改革、房地產法規改革和外貿經濟的發展造就了大量具有購房意愿和購房能力的潛在客群，供需雙方第一次在商品房市場上形成了共振。

現場 | 中國人民大學王菲：區塊鏈可以在多方面變革廣告業:金色財經現場報道，2020年1月12日，“2020傳媒區塊鏈高級研討會暨傳媒區塊鏈產業智庫籌備會”在中國人民大學明德樓召開。該活動由區塊鏈產業智庫、中國人民大學新聞學院現代廣告研究中心、清華大學技術創新研究中心、《媒介》雜志社、國研智庫&清華x-lab數權經濟實驗室以及區塊鏈產業人才研究所等機構聯合舉辦。中國人民大學新聞學院現代廣告中心主任王菲在會上演講了區塊鏈對廣告業的影響，廣告業一直存在著信任度低、效果不精準、交易不透明、交易不合理等問題，而區塊鏈構建信任，可以在創作、運作、媒介、交易、效果、用戶、行業等方面變革廣告業。她指出目前區塊鏈在廣告業領域有兩類發展：服務整個區塊鏈生態的廣告平臺和利用區塊鏈技術改造現有互聯網行業，但還存在兩個問題，一是性能不足問題，區塊鏈尚不能快速分析或實時處理廣告交易，二是如何吸引用戶數據自主大規模上鏈。她還表示，區塊鏈+廣告還有一些思考還有待進一步解決，比如：數據共享之下，各方利益如何分配？去中介化，廣告代理業怎么辦？如何真正科學地與用戶注意力對接？[2020/1/12]

房地產不只是財政的“錢袋子”

至此，我們找到了樓市的供需力量，但這遠不是中國房地產的全部，我們還需要弄明白的一個問題是，政府為什么要推進房地產市場化改革？或者說，政府為什么要花這么大力氣來培育房地產市場？一個顯而易見的答案是，政府可以從房地產市場中獲利，事實也確實如此，2010年地方政府國有土地出讓收入超過3萬億元，占當年地方本級財政收入的74%，2010-2017年土地出讓收入年均增幅超過7%，2017年更是高達5.2萬億元，遼寧、山東和重慶等部分省市的土地出讓金占地方公共財政收入的比重連續多年維持在50%以上，九江、杭州、南京、長沙等城市的土地財政依賴度在部分年份甚至超過了100%。因此，說“有利可圖是地方政府著力培育房地產市場的原因”似乎很有道理，推而論之，甚至有人認為“地方政府通過房地產來轉移居民財富”。但是，如果我們仔細推敲就會發現，政府通過房地產市場與民爭利的觀點更多地是一種“靜態”和“分配”的觀點，只看到了政府從居民手中“轉移”了財富，卻未看到居民財富的來源，而這些財富來源恰恰與房地產市場密切相關。若簡單地把房地產看成是一個分配問題，也就只看到了房地產的表象，很難理解當下“房住不炒”的主基調和國家大力發展租賃房的決心以及推立房產稅的必要性和迫切性。對這些問題的深入理解需要我們對房地產的認識從“靜態分配”的角度上升到“動態發展”的高度。

聲音 | 金融專家：美國需認識到中國對央行數字貨幣的積極追求:據Cointelegraph消息，《財富》雜志11月1日發表的一份報告指出，在中美兩個超級大國的對峙中，數字貨幣似乎將扮演越來越重要的角色，美國要在游戲中保持領先地位，需要適當放松對區塊鏈公司的監管政策。金融專家、中國香港大學研究員李琛強調，中國對數字貨幣的態度在鼓勵和謹慎之間，CBDC的發展是在中國金融監管機構和央行相對寬松的態度下取得的，如果沒有中國政府監管總體上更為寬松的態度，中國的金融科技革命將無法達到現在的水平。預計中國將加快區塊鏈技術的實施速度。[2019/11/1]

曾有學者認為，中國的房地產市場更多地充當了地方政府融資和企業融資的質押物的角色，這為我們更好地理解房地產提供了一個全新的視角。但是，這種理解仍然局限在封閉化的經濟體系之內，似乎難以解釋為什么中國房地產的“黃金十年”與出口經濟的“黃金十年”高度重合，或者說，為什么中國的房地產周期與對外貿易周期高度共振。同時，該觀點主要著眼于地方政府發展房地產的動機，基本忽視了房地產的需求端，似有“單腿走路”的嫌疑。因此，還需要我們從更為廣闊的視角來看待中國房地產市場的發展進程。

從開放經濟角度看，中國的房地產發展與外貿經濟發展是一個硬幣的兩面，對外出口為中國經濟體帶來了“外來財富”，房地產市場將這些“外來財富”不斷地“吸收”和“釋放”，進而推動中國經濟高速發展。這種“吸收”對內表現為原本非商品的一般土地開始轉化為商品化的開發用地，相應地也就需要“占用”一定量的貨幣，這些被占用的貨幣成為M2減去GDP和CPI之后的殘差項的主要構成部分。“吸收”了大量“外來財富”或“占用”了大量貨幣后的商品房用地隨即進入開發環節，這會帶來鋼鐵、水泥、管道，甚至建筑、冶金、家電等行業的大發展，相關行業興起的過程就是國民經濟高速發展的過程，也是拉動居民就業和提高居民收入的過程，在金融上表現為房地產和由房地產而興起的相關行業以及購房的居民對貨幣的“釋放”和“創造”過程。因此，我們不能簡單地把房地產看成一個孤立的行業，也不能片面地將房地產理解為政府和企業的融資質押物，房地產在中國經濟發展過程中充當了把“外來財富”在國內進行“資本化”的角色，它造就了中國經濟的投資驅動模式，甚至在某種程度上直接促成了“高增長，低通脹”的“中國奇跡”。房地產投資占固定資產投資的比例常年維持在20%以上，房地產對GDP的綜合貢獻率也基本維持在20%左右。如果我們把出口賺取的“外來財富”看作是“基礎貨幣”，那么這些基礎貨幣還需要通過國內商業銀行進行貨幣創造才能最大化地發揮作用，房地產正是在一定程度上扮演著“貨幣乘數”的角色，通過影響與之相關的近20個上下游行業實現了這些外來“基礎貨幣”在國內的“資本化”。

聲音 | 肖颯：此次投資者對OKex提供的非法期貨交易的指控罪名在中國無法成立:據財新報道，對于此次OKex事件，部分投資者提出該交易所提供非法期貨交易的指控，肖颯認為，這一罪名在中國是無法成立的，因為中國《公司法》《證券法》里證券是狹義的“證券”，交易的代幣在中國法律內并不會被認可為“證券”（security token），這與美國證券法案里的廣義“證券”不同。[2018/9/11]

房地產舊模式的“終結”與新時代的“再生”

既然房地產和外貿是一個硬幣的兩面，那么“出口導向”經濟模式的式微必將帶來房地產市場的衰落。一方面，快速下降的外來“基礎貨幣”已經不再需要房地產這個“貨幣乘數”，另一方面，若繼續堅持用房地產來做大“貨幣乘數”則會直接帶來產能的大量過剩和宏觀杠桿率的快速上升。在出口創匯時代，先創造M2，后創造基礎貨幣，也就是說，M2里面包含了大量的基礎貨幣，或者更直觀地說，M2的增長在很大程度上體現了企業和居民資產的增長。但是，隨著外匯占款帶來的基礎貨幣的急劇下降，人民幣日益“失錨”，M2的內涵相應地從“國際開放式”走向了“國內封閉式”，它的增長直接表現為中國宏觀杠桿率的上行。此時，若房地產再像以前一樣高歌猛進，則居民杠桿率會隨之快速攀升。數據顯示，2002-2008年居民杠桿率基本維持在30%左右，但從2009年開始，居民杠桿率開始快速攀升，2009年為40.2%，比2008年增加了9.1%，2017年更是高達75.6%，2009-2017年均上升5%。這預示著傳統的“政府賣地-房企開發-居民購房”的房地產舊模式難以為繼，新時代呼喚新的房地產模式。

徐小平：讓中國成為區塊鏈方面領先的國家:1月22日，真格基金創始人徐小平，在2018中國天使創投潮白論壇上表示，“一個新技術到來，水能載舟亦能覆舟，所以區塊鏈能夠極大地提高我們社會生產力效率的提升，但另一方面遇到的問題也會很多很多。”他呼吁，“把一個新的技術，新的技術現象，提前地做好規范、引導、管理、制定，最后讓中國成為區塊鏈方面領先的國家，讓它造福社會，造福中國，也造福世界。”[2018/1/23]

雖然房地產舊模式的繼續推進很可能意味著杠桿率的快速攀升，但房地產依然在加快城市化進程、改善居住生活條件，甚至事關廣大市民“安居樂業”等方面發揮著難以替代的重要作用。如何“趨利避害”成為擺在我們面前的重要課題，既要保留房地產的有利功能，又要避免傳統開發模式對杠桿率的負面影響，“保護剛需”、“打擊炒房”和大力發展“租賃房”無疑是最佳選擇，尤其是租賃房不僅可以較好地滿足國家加快城市化進程的述求，保障居民的居住需求，還可以從根本上抑制杠桿率過快攀升。2017年12月8日的中央局工作會議提出“加快住房制度改革和長效機制建設”，2018年3月5日的政府工作報告提出“培育住房租賃市場，發展共有產權住房，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，“租售并舉”已然上升到住房制度層面，大力發展“租賃房”是完全符合中國房地產市場發展進程和國民經濟發展階段的重大歷史性戰略抉擇。同時，為了凈化房地產需求端，真正做到“保護剛需”和“打擊炒房”，房產稅也就成了必然選擇，2018年的政府工作報告已經明確提出“穩妥推進房地產稅立法”。

結語

通過回顧中國房地產市場的發展歷程可以看到，80年代后期和90年代的諸多改革都為2001年后的房地產市場蓬勃發展創造了條件；加入WTO后，外貿經濟的高速發展為房地產的快速發展奠定了經濟金融基礎。房地產的蓬勃發展較好地實現了把“外來財富”在中國國內的“資本化”，地產經濟和出口經濟相得益彰，共同推動了中國經濟的高速發展。然而，隨著外貿經濟的日益式微，房地產的單邊突進很可能進意味著宏觀杠桿率的快速攀升；為了避免房地產舊模式對經濟發展和金融穩定的危害，但同時還要保留房地產對促進城市化進程和滿足人民群眾安居樂業的需要等實用性功能，國家審時度勢地提出了“房住不炒”的主基調，明確了“加快住房制度改革和長效機制建設”，提出了“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”和“穩妥推進房地產稅立法”，這些政策都是符合中國房地產發展進程和國民經濟發展階段的正確抉擇。隨著相關政策的加速出臺，中國房地產市場也將逐漸從以前“開發-銷售”的舊時代進入“租售并舉”的新時代。

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